Giá trị bất động sản trên toàn nước Úc đã giảm 5,2% từ mức đỉnh tháng 3 đến tháng 9. Giá giảm liên tục trong 6 tháng; theo dữ liệu giá của Domain, giá nhà ở mức phổ biến đã xuống gần bằng mức khoảng một năm trước. Tuy nhiên, vẫn chưa thể khẳng định mức giảm trong thời gian tới sẽ lớn hơn.

Bối cảnh

Đợt giảm giá này đang gây tranh luận vì diễn ra cùng thời điểm với cải cách thuế được công bố trong ngân sách liên bang tháng 5. Tuy nhiên, tại phần lớn khu vực của Úc, thị trường đã bước vào giai đoạn đi xuống trước khi ngân sách được công bố; giá đạt đỉnh vào tháng 3 rồi giảm sau đợt tăng lãi suất chính thức đầu tiên.

Các chuyên gia thuộc Bộ Ngân khố ước tính rằng việc siết chặt quy định về khấu trừ lỗ đầu tư bất động sản cho thuê vào thu nhập khác (네거티브 기어링) và thuế lãi vốn (자본이득세) trong ngân sách sẽ khiến giá giảm khoảng 2% trong vài năm. Cần phân biệt con số ước tính này với nguyên nhân chính của đợt giảm giá trong năm nay. Bài viết giải thích rằng lãi suất giảm trong 30 năm qua là động lực chính đẩy giá nhà lên, nên việc tăng lãi suất đóng vai trò then chốt trong đợt giảm giá năm nay.

Ngân hàng Dự trữ Úc (호주중앙은행) đã tăng lãi suất lần thứ tư trong năm nay vào tuần trước. Thị trường tài chính dự đoán sẽ có ít nhất một đợt tăng nữa vào tháng 11 hoặc trong năm 2027. Trong bối cảnh đó, Tim Lawless, Giám đốc nghiên cứu của Cotality, cho rằng mức giảm 10–15% của giá nhà nói chung là một ước tính hợp lý. Đây là dự báo, không phải kết quả chắc chắn.

Mức giảm 15% lớn hơn mức giảm thông thường 5–10% trong các đợt suy giảm trước đây. Tuy nhiên, theo chỉ số SQM Research, giá bất động sản trung vị trên toàn quốc, tính gộp nhà và căn hộ, đã tăng 78% kể từ năm 2020. Vì vậy, ngay cả khi giảm 15%, giá vẫn sẽ ở mức tương đương đầu năm 2024.

Ý nghĩa của diễn biến này

Giá giảm có thể mở rộng cơ hội mua nhà cho một số người, nhưng không tự động làm giảm gánh nặng mua nhà. Khi lãi suất tăng, không chỉ giá nhà mà cả số tiền người mua có thể vay cũng giảm. Đặc biệt, người mua nhà lần đầu cần cân nhắc cả khoản vay có thể được duyệt và gánh nặng trả nợ, chứ không chỉ nhìn vào giá niêm yết.

Mức giảm giá cũng không đồng đều giữa các loại nhà và phân khúc giá. Theo phân tích của Cotality, tại Sydney, mức giảm ở nhóm nhà thuộc phân vị giá cao nhất lớn hơn nhóm thấp nhất 5,3 điểm phần trăm; tại Melbourne, chênh lệch này là 6,6 điểm phần trăm. Vì vậy, dù giá nhà giảm, không thể cho rằng những căn nhà có giá đầu vào tương đối thấp cũng rẻ đi với mức tương tự.

Ngược lại, một số hộ gia đình mới mua nhà có thể gặp rủi ro. Vốn chủ sở hữu âm — tình trạng dư nợ vay lớn hơn giá trị căn nhà — có thể đặc biệt đáng lo đối với những người mua nhà lần đầu đã mua nhà bằng khoản đặt cọc nhỏ trong năm 2025. Ví dụ, nếu một người mua nhà với khoản đặt cọc nhỏ, sau đó giá nhà giảm và dư nợ vượt quá giá trị căn nhà, người đó có thể rơi vào tình trạng vốn chủ sở hữu âm. Tuy nhiên, bài viết không nói rằng rủi ro này áp dụng như nhau với mọi chủ nhà.

Giá nhà giảm có thể mở ra cơ hội cho người mua lần đầu, nhưng lãi suất tăng có thể làm giảm khả năng vay, đồng thời khiến một số người mua đối mặt với nguy cơ vốn chủ sở hữu âm.

Tác động của đợt giảm giá không chỉ ảnh hưởng đến người mua và người bán nhà. Số lượng giao dịch nhà ở mà Westpac ghi nhận đã giảm 17% so với cùng kỳ năm trước. Khi giá giảm đồng thời với lượng giao dịch đi xuống, hoạt động của ngành bất động sản có thể chững lại, đồng thời gây áp lực lên nguồn thu thuế trước bạ gắn với các giao dịch.

Thông tin về chính sách và hỗ trợ liên quan

Cải cách thuế được đề cập trong bài viết bao gồm việc siết chặt quy định về khấu trừ lỗ đầu tư bất động sản cho thuê vào thu nhập khác và thuế lãi vốn; các chuyên gia thuộc Bộ Ngân khố ước tính tác động đến giá nhà sẽ vào khoảng 2% trong vài năm. Điều này cho thấy khó có thể giải thích toàn bộ đợt giảm giá trên thị trường nhà ở chỉ bằng chính sách này. Bài viết cho biết giá đã bắt đầu giảm tại phần lớn khu vực trước khi ngân sách tháng 5 được công bố và việc tăng lãi suất trong năm nay là một yếu tố chính.

Về tài chính cấp bang, thuế trước bạ chiếm 18,5–22,5% tổng thu ngân sách thu được trong phạm vi bang trong năm tài chính 2022–23 tại bang New South Wales và bang Victoria. Bài viết lập luận rằng thay thuế trước bạ bằng thuế đất áp dụng rộng rãi hơn có thể giúp nguồn thu của chính quyền các bang và vùng lãnh thổ ổn định hơn, đồng thời góp phần giảm biến động của thị trường nhà ở. Đây là đề xuất chính sách trong bài viết; bài không nêu cách thức chuyển đổi hay lịch triển khai cụ thể.

Những điều đã xác nhận và những điều chưa rõ

Những điều đã xác nhận

  • Giá trị bất động sản trên toàn quốc giảm 5,2% từ đỉnh tháng 3 đến tháng 9 và giảm liên tục trong 6 tháng.
  • Các chuyên gia thuộc Bộ Ngân khố ước tính tác động đến giá của việc siết chặt quy định về khấu trừ lỗ đầu tư bất động sản cho thuê vào thu nhập khác và thuế lãi vốn sẽ vào khoảng 2% trong vài năm.
  • Giám đốc nghiên cứu của Cotality đưa ra mức giảm 10–15% của giá nhà nói chung như một ước tính hợp lý, nhưng đây không phải kết quả chắc chắn.
  • Số lượng giao dịch nhà ở mà Westpac ghi nhận giảm 17% so với cùng kỳ năm trước.
  • Tại bang New South Wales và bang Victoria, thuế trước bạ chiếm 18,5–22,5% tổng thu ngân sách thu được trong phạm vi bang trong năm tài chính 2022–23.

Những điều chưa rõ

  • Chưa thể khẳng định liệu giá nhà có thực sự giảm tới 10–15% hay không.
  • Nội dung chính không đưa ra số liệu chi tiết theo từng con số trong biểu đồ được chèn vào bài viết, cũng như cách tính các số liệu đó.
  • Chỉ từ bài viết này không thể biết những thay đổi về lãi suất và lượng giao dịch sẽ tác động đến giá nhà ở từng khu vực và phân khúc giá trong thời gian tới ở mức độ nào.

Những điều độc giả cần kiểm tra

  • Nếu mới mua nhà, bạn có thể so sánh giá trị hiện tại của căn nhà với dư nợ còn lại để xem có nguy cơ vốn chủ sở hữu âm hay không.
  • Nếu đang cân nhắc mua nhà lần đầu, đừng cho rằng giá nhà giảm đồng nghĩa với khả năng chi trả được cải thiện; hãy đồng thời tính đến thay đổi về khoản vay có thể được duyệt do lãi suất tăng.
  • Khi xem xét chính sách nhà ở, cần theo dõi không chỉ diễn biến giá mà còn cả lượng giao dịch, tỷ trọng thuế trước bạ trong nguồn thu của chính quyền bang và tiến độ của đề xuất thay thuế trước bạ bằng thuế đất.